空き家問題・空き家対策・空き家処分・空き家管理
空き家問題・空き家対策・空き家処分・空き家管理
1 なぜ空き家が増えているのか |
理由@ 固定資産税が高くなるから解体しない 近隣の迷惑になるなど老朽化した空き家であれば、解体して更地にすれば問題は無くなります。 しかし、土地が建物の敷地になっている場合は特例があり、住宅1戸につき敷地が200u以下の場合は固定資産税が6分の1になります。(200uを超える場合は家の床面積の10倍までの固定資産税が3分の1に軽減) 都市計画税についても軽減率は低いですが、同様の措置が講じられています。 実際には更地の固定資産税の上限は評価額の7割であるため、固定資産税が6倍になることはなく4.2倍程度になります。 居住していなくても、建物さえ立っていれば軽減措置は受けられていたため、わざわざ解体費用をかけさらに固定資産があがるようなことをしたくないため、どんなに老朽化が進んでも解体がなかなか行われない現状があります。
空き家の発生は相続がきっかけになっていることが判明しております。 条件がよい住宅であれば、相続時に売却や賃貸にするなどできますが、条件に合わない住宅は空き家になります。 兄弟姉妹の仲が悪く遺産分割の話し合いができず相続手続きができないケースもあります。共同相続になると売るにしろ貸すにしろ、相続人全員の合意が必要になり処分は難しくなります。 そのうちの一人の相続人が亡くなったりすれば、さらに相続が発生して不動産の共有者が増え、処分することがさらに難しくなります。 売却できそうな条件の良い立地であっても空き家になってしまうのは、こういった場合が多いです。
|
2 空き家問題・所有者のリスク |
空き家が及ぼす弊害について A空き家の屋根、外壁材等が強風等によって飛散、落下し通行人が負傷 B放火等による空き家の火災、延焼事故の発生 C悪臭や虫害の影響 F空き家に不審者が侵入したり、不法滞在 G空き家の存在によって地域住民が治安の悪化に対して不安を抱く
建物の所有者が負担する責任として、工作物責任(民法第717条)があります。 例えば空き家の、外壁が剥がれかかっているのに、修繕せず放置していたら、剥がれた外壁が風で飛んで歩行者に当たって怪我をした、という事例では、所有者がその責任を負うことになります。 空き家を放置することによって、高額の賠償金を請求される裁判が現実に起こっております。
|
3 空き家対策 |
@ 空き家の売却
長期に渡って空き家を使用する予定が無いのであれば、売却することが望ましいです。 売却すれば、今後空き家の管理に悩まされることは無くなりますし、建物が古くて解体を余儀なくされるような場合でも、土地の売却代金でその費用は捻出できる場合が多いので、所有しておくことにこだわりがなければ適した方法と言えるでしょう。また、相続不動産については特別控除もあります。
賃貸することにより、空き家から賃貸物件に変わるので収益を産むことが期待できます。更に、人が住むことで不審者の侵入や放火のリスクは少なくなります。ただし、賃貸人となると、賃料を得る代わりに賃貸人の義務を果たす責任を負いますので、修繕費などで思わぬ負担が発生する可能性もあります。 空き家管理業者に依頼することで、一定の頻度で現地を訪れ状況を確認してもらえるでしょう。 時々、家の前まで見回りに来てくれるプランから、中まで入って換気や清掃までしてもらえるプラン、管理会社の看板を設置してくれるプランなど、サービスの内容や頻度については様々なものが用意されていますが、手厚い管理の場合はやはり料金は高くなる傾向にありますので、希望の管理内容とコストを吟味したうえで業者を選定すると良いでしょう。 |
4 当事務所による空き家対策・手続き内容 |
@ 空き家の相続手続きをしていない場合 当事務所において相続による名義変更手続きを行います。所有者が決まらない限り売却などすることができないため、先にやらなければならない手続きになります。 売却不動産業者や遺品整理業者の手配や立会い、売買契約等を全て当事務所が手配することよって売却手続きを行え空き家の処分をすることができます。 |